Nischer Properties – En potentiell bubblare

Introduktion

Fastighetsbolag och bolag involverade i fastighetsbranschen är många. De flesta är stora företag och de som utvecklar bostäder är ofta högt värderade vilket likt en bubbla sedan har smällt och inte gått så bra. Nischer Properties investerar och förvaltar bostäder för privatpersoner och företag där huvudfokus är Stockholm men också övriga storstäder där bostadsbrist existerar (typ alla städer då).

Historian bakom Nischer

Året är 2010 och då startas bolaget IndustriQ som skulle fokusera på affärsutveckling med fokus på verkstad och industri. Bolaget investerar i ett tyskt bolag och senare samma år förvärvas bolaget Mintec Paper, därefter förvärvas också Placell.

2011 så inleder IndustriQ en diskussion med Netrevelation som var ett IT-bolag som sysslade med logistiklösningar för företag att boka och beställa taxi i samband med flygresor. Diskussionen leder fram till att Netrevelation förvärvar samtliga aktier i IndustriQ.

I samband med dethär byter bolaget firmanamn till Nischer AB och inriktningen förändras till att förvärva och utveckla bolag.

2012 så avyttras Mintec paper och en vinst uppstår vilket också leder till att skulden i bolaget minskas kraftigt.

2013 så börjar bolaget undersöka möjligheter att öka aktieägarvärdet, Nischers aktie handlas med stor rabatt på börsen mot substansvärdet och att marknadens syn inte återspeglar det verkliga värdet. Konsekvensen av detta blir att Placell och SKA avyttas.

2014 så är en ny strategisk plan framtagen och värdeutvecklingen har varit god och fastighetsmarknaden har bidragit till stora möjligheter och en ny verksamhetsidé har vuxit fram.

2015 så beslutades det om på bolagsstämman att ändra inriktningen till att utveckla och förvalta fastigheter. Pågrund att att verksamheten tagit helt ny inriktning krävdes en omlistning på börsen och sista dagen för handel på First North blev den 6e november varefter aktien senare noteras på NGM Nordic MTF under namnet ”Nischer Properties”.

Bostadsbristens guldgruva

Affärsidén hos Nischer är att köpa, sälja, utveckla samt förvalta bostadsfastigheter i Sverige. Kort och gott så skall intäkter skapas genom att fastigheterna ökar i värde vid försäljning samt ett driftsnetto[1] vid förvaltning. På senare tid är fokus på nischade konceptboenden med väl genomtänkta lösningar som är baserade på målgruppens faktiska behov. 

De har idag fem olika nischer som kommer att redogöras för nedanför.

Start living är ett koncept som erbjuder prisvärda boenden med smart planlösningDet är alltså bostäder riktade mot unga människor som söker sitt första boende.

Competence Living är ett koncept som erbjuder företag långa blockhyresavtal, det är alltså ett koncept som riktar sig till företag som kan lösa boenden till sina anställda.

Family living är ett koncept med ambitionen är en planlösning som är så flexibel att man kan bo kvar i samma boende även när familjen genomgår en förändring, det är ett flexibelt boendekoncept som tillåter den boende att ändra planlösningen genom att t.ex. sätta upp/ta ner väggar.

Grand Living är ett koncept som erbjuder kvalitetsboende för äldre människor. Konceptet är utvecklat ihop med arkitekten Thomas Sandell och präglas av god estetik, hög kvalitet och komfort samt generösa gemensamhetsytor. Det här skall uppmuntra till mer fungerande flyttkedjor och minskad bostadsbrist.

Care Living är ett koncept som erbjuder kundfokuserade stödboenden för äldre som vill bo kvar i en hemmaliknande miljö, med andra ord äldreboenden och LSS-boenden. Här är idén att skapa ett boende med ”hemmakänsla” för äldre som inte längre kan bo kvar ensamma hemma.

Från en intervju med Analystgroup så berättar VDn att affärsmodellen är traditionell där nyckeln är att erhålla byggrätter och mark så billigt som möjligt. Primärt så sker detta genom direktanvisningar från kommuner, det gör också att man kan betala efter tid. Han berättar att de max vill betala 3000kr per BTA. BTA är alltså bruttoarea och är ett begrepp som används i bygglovssammanhang. I bruttoarean så räknas alla yta in som du i princip kan vistas på (inte att förväxla med boarea). Har du 3 våningar á 10m2 så har du en bruttoarea på 30m2 men bara en byggnadsarea på 10m2 då du bygger vertikalt. Genom att tidigt ta in delägare i projekten så låser de inte upp lika stor del av eget kapital och sedan finaniseras det med hjälp av byggkreditiv (dvs en kredit som beviljas till till företag som bygger nytt) och statligt finansieringsstöd.

Investeringscase

Bolaget är skuldfritt och har i skrivande stund ett börsvärde på  54 miljoner kronor. 

De har en portfölj om 1500 byggrätter varav första bygget i Karlstad av 128st bostäder är klart och sålt för 100 mkr, där vinsten uppgår till ca 20mkr (20% av värdet) och där Nischer ägde 56.7% av projektet, dvs ca 11.5 mkr till Nischer[2][3]. Genom att bygga hyresrätter och använda sig av det statliga investeringgsstödet så är uppsidan stor och risken blir tämligen begränsad.

I år och nästa år är det ca 400 lägenheter i produktion vilket gör att de är i nivå med de större aktörerna bland bostadsutvecklarna. Målet för 2020 är att nå 2000 byggrätter från dagens 1500st, målet om 3 år är att nå 3-4000 byggrätter. Ett nytt affärsområde kring förvaltning om fastigheter kommer också att startas upp.

Med god kostnadskontroll i produktionen så kommer starka marginaler kunna bibehållas och därmed bidra till stort värde i bolaget. Pengarna som fås in genom andelsförsäljnigen täcker de initiala kostnaderna och en stor del av de löpande kostnaderna vilket gör att risken för bolaget minskar.

En stor fördel med Nischer är att de räknar endast med realiserade vinster i resultatet i rapporterna jämfört med vissa andra bolag som tar upp viss förväntad vinst på sina byggrätter. Försäljningen av andelar genererar kassa och tas upp som eget kapital i rapporten.

Den information[4] jag har lyckats hitta kring projekten är detta, om allt stämmer vilket jag inte kan helt garantera så har Nischer vinster omkring 220 miljoner kronor 2020-2022. Den röda siffran om 6 MKR är att jag antar att Nischer gör 20% vinst på projektvärdet.

FastighetOrtAntal lghAndel i projektProjektvärdeKommunicerad vinst [MKR]Nischer andel
KronoparkenKarlstad12856.70%2011.34
HörnettÖrnsköldsvik27070%7854.6
TankenÖstersund10467%2617.42
MurtegletKnivsta14073%7051.1
TallbohovJärfälla20080%9475.2
KutternGävle23100%3066
HamnenÖrnsköldsvik80
SäveGöteborg150
IdeonorHudiksvall50
SöderbyHaninge270
NorraFparken Haninge     
Summa1415294218.66

Om allt går som det skall borde bolaget värderas klart högre än dagens 56 miljoner.

Pipeline

Örnsköldsvik – 240 hyresrätter som kommer att säljas på marknaden. Bygglov är inlämnat och förväntas vinna laga kraft efter sommaren. Under nästa sommar förväntas bygget av första huset att börja för att sedan säljas på hösten. Totalt skall 3 hus byggas. Kommunicerad projektvinst är om 78 MSEK. Andelar kring 20% är idag sålt och har genererat 10MSEK.

Östersund – På Frösön i Östersund planeras ca 150 hyresrätter om 1-3 rum. Bygglov är här också inlämnat och laga kraft förväntas efter sommaren. Andelar om 32,5% är sålda vilket har genererat 6,5MSEK.

Järfälla – Järfälla är ett bostadsrättsprojekt där kommunen avser köpa 12st LSS lägenheter. Första etappen består av att bygga ett hus med 50 lägenheter. Bygglov skall lämnas in i sommar och markarbeten & försäljning förväntas ske mot årsslutet. Här är den förväntade andelssäljningen uppgå till 20% och därmed få in 14 MSEK. Beräknad projektvinst är 74 MSEK. 

/var/folders/9b/g6d9dj5d6g50rhpz8ly1lbtr0000gn/T/com.microsoft.Word/WebArchiveCopyPasteTempFiles/Projektportf%C3%B6lj_200205_a.png

Modulhus

Byggprocessen är relativt simpel. Man bygger med färdiga moduler som kommer från fabrik vilket gör att själva byggprocessen går snabbt. Ett exempel på detta är projektet i Karlstad som genomfördes på 5 månader. Vartefter vissa moduler blir lyckade så blir även nästkommande projekt enklare då standardiseringen utvecklas. En stor styrka jag tycker att Nischer besitter är att de producerar bostäder för alla faser i livet. Allt från den unga studenten som letar efter sitt första boende till pensionären som inte längre kan bo hemma men ändå vill bo trevligt. 

1.Bild från presentation på Stora Aktiedagen

Finansiell ställning

Omsättningen har ökat rejält 2019 då det var där mycket började ta fart.

Senaste 4 åren så har förlusten varit omkring 10-20 MSEK och det är inget konstigt då verksamheten inte fick en tydlig riktning förens ungefär 2016. För 2019 så uppgick rörelsekostnaderna till 106 MSEK vilket är direkt kopplat till produktionen av bolagets projekt.

Än sålänge går bolaget inte med vinst men jag tror att det kan komma att ändras i år. Projekten går framåt och försäljningen är stabil och vad bolaget kommunicerat så rullar verksamheten på.

Antal aktier:18215093st
Resultatutfall 2017-2019 inkl prognos för 2020
MSEK2017201820192020
Omsättning111755
Råvaror & kostnader-19-6-17-45
Administration-1-5-9-9
Rörelseresultat-19-11-91
Finansnetto0-200
Resultat före skatt-19-12-101
Skatt00-1-0.23
Resultat efter skatt-19-12-110.77
Vinst / aktie-1.04-0.67-0.590.042

Om min prognos för 2020 uppfylls går dom med vinst i år vilket också gör det möjligt att faktiskt värdera bolaget. Jämfört med andra bolag i samma bransch så blir ju Nischer väldigt högt värderade, men man får tänka på att det är en uppstickare med potential.

Jämförelse värdering
BolagBörsvärdeP/EEV/EBIT
Alm Equity3004
Besqab15379.27.7
Bonava42047.811.5
JM1213514.47.38
Magnolia140711.410.6
SSM463 
Genomsnitt10.79.3
Nischer5468.654

För att värderas som snittet med ett P/E kring 10 så skulle bolaget behöva göra en vinst på 0.29kr per aktie räknat på dagens kurs om 2.9kr. En vinst på 0.29kr / aktie skulle motsvara en vinst om ca 5,3 MSEK vilket inte alls är omöjligt om ett par år. Snarare tror jag att den lär bli högre då bostäder som kan byggas snabbt, billigt och effektivt kommer att vara populärt.

Kan marginaler kring 20% bibehållas så kommer de att tjäna stora pengar och om projekt Järfälla blir lyckat kommer bolaget att generera en stor vinst. 

Eget kapital i slutet av 2019 uppgick till 20MSEK vilket gör att om aktien går ner till ca 1.7kr så består börsvärdet av EK. Lyckas bolaget göra ca 12 MKR i vinst 2021 så skulle aktien med ett P/E tal om 9 vara värt ca 6kr. 

Ledning & ägarbild

Bolaget har bara 5 anställda vilket minimerar alla kostnader så mycket som möjligt, det behövs sällan fler för att driva projekt då dom själva inte utför någon typ av byggnation utan mest samordning och logistik.

Robert Vangstad är vd och utvecklingschef och har ett förflutet som chef över affärsutveckling på JM samt varit vd i ett bolag som heter Markona som utför anläggningsarbeten. Han tillträdde bolaget som vd i Juni 2020. Fördelen med Roberts bakgrund är att han har arbetat på större företag med affärsutveckling men också på Markona där han lär ha en bra inblick i markentreprenader vilket banar bra väg i Nischer. Han äger 88073 aktier i företaget med ett GAV på ca 1.4, enligt synliga transaktioner i insynslistan.

Grundaren utav bolaget är David Aspehult som är en mångsysslare som har erfarenhet inom många olika branscher. Bland annat så har han ansvarat för att lansera Viaplay i skandinavien och byggt upp GuldAdam vilket är ett bolag som köper och säljer guld. 

Ägarlistan ser ut enligt tabellen nedan.

AktieägareAndel kapital & röster
Investment Weps AB20.72%
DAMC AB17.06%
Proviobis Invest AB10%
Sweagle AB6.62%
David Aspehult6.00%
Utterkobben AB3.96%
Lars David Grönberg3.42%
Avanza Pension3%
Karl Jonas Olle Gullberg2.53%
Kpeter Wilhelm Burman2.50%
Övriga24.19%

Den största ägaren är Investment Weps AB som äger drygt 20% av kapitalet, mannen bakom det bolaget är Tommy Marklund som också sitter som styrelseordförande i Nischer.

Det som är spännande här är Proviobis Invest AB som är en ny storägare, mannen bakkom Proviobis Invest är ingen mindre än Rolf Lundström som också är känd som huvudägare i Svolder. Han har också grundat cherryföretagen. Det är väldigt bra att ha med en så pass stark ägare i bolaget och att ha någon så pass stor som också tror på affärsidén.

Risker i bolaget

En utav de största riskerna med bostadsutveckling är förseningar, blir byggen försenade så brukar vitena bli dyra vilket gör att saker och ting stressas på och behöver genomföras snabbare. Det här kan ofta leda till att kostnadskontrollen blir bortsprungen och att ”det får kosta vad det kostar”, byggbranschen har allt som oftast pressade tidplaner. Stigande räntor kommer också att påverkade vinstmarginalerna än om räntorna just nu ser ut att stå stilla.

De jobbar också med koncept som är ganska personberoende, alla bostäder är inte helt riktade till den hela stora skaran, dock anser jag att det är den minsta risken här.

Man har tidigare läst om modulhus/byggen som inte har levt upp till kvaliteten efter ett par år, där det exempelvis har börjat läcka och så småningom bildas mögel. I det här fallet är det bara att hoppas på att Nischers moduler inte tummar på kvaliteten för att undvika problem i framtiden med olika försäkringsärenden och möjligtvis ”reklamationer”.

En annan risk med bostadsutveckling är att kommuner kan dröja med detaljplaner, alternativt att detaljplaner inte blir beviljade. I dagsläget ser jag dock inga problem här i och med att bostadsbristen är akut och boenden behöver produceras. 


[1] Driftsnetto = Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.

[2] https://www.aktiespararna.se/nyheter/nischer-ab-nischer-properties-har-salt-433-av-aktierna-i-projektbolaget-nischer-kronoparken

[3] https://news.cision.com/se/nischer-properties-ab/r/nischer-properties-forsaljning-av-128-lagenheter-i-karlstad-ar-nu-genomford,c3024772

[4] https://mb.cision.com/Main/619/3130174/1260964.pdf

Författare: Studentekonomi

Pöjk på 21 år som hushåller med knappa resurser, men ändå lever gott!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s